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Ist das Bauspardarlehen heute noch interessant?
Das Bauspardarlehen ist ein Angebot der Bausparkassen, welches deren Kunden jedoch nur nutzen können, wenn sie vorher einen Bausparvertrag abgeschlossen und diesen bis zur Mindestsparsumme bespart haben. Diese liegt, je nach Bausparkasse, zwischen 40-50% der Bausparsumme. Somit kann die Ansparung mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Wurde dann noch die Mindestvertragslaufzeit eingehalten, kann das Bauspardarlehen vergeben werden.
Der große Vorteil des Bauspardarlehens liegt in der Zinssicherheit, denn bereits bei Abschluss des Bausparvertrages wird der spätere Darlehenszins fest vereinbart und kann sich auch nicht mehr ändern. Dies ist besonders in Zeiten steigender Leitzinsen eine interessante Alternative zum Abschluss eines konventionellen Darlehens. Gleichzeitig liegt das Zinsniveau für Bauspardarlehen in der Regel unter dem Niveau herkömmlicher Baufinanzierungsdarlehen und bietet so Kostenvorteile.
Ein weiterer Vorteil ist die hohe Flexibilität. Anders als bei Annuitätendarlehen der Banken haben Kreditnehmer nämlich hier die Möglichkeit, jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen bzw. das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Kündigungsfristen sind in den meisten Fällen nicht einzuhalten.
Fazit: Bauspardarlehen bieten noch immer große Vorteile gegenüber anderen Baufinanzierungsdarlehen. Bauherren oder Hauskäufer jedoch, die sich spontan für ein Objekt entscheiden, können es jedoch nicht sofort nutzen, denn erst muss die Mindestansparung erreicht sein. Alternativ kann ein Vorausdarlehen vergeben werden, welches tilgungsfrei gestellt wird. Daneben wird dann der Bausparvertrag angespart, wodurch die Zinssicherheit sogar über die gesamte Laufzeit gewährt werden kann. Solche Darlehenskombinationen werden auch Konstant-Darlehen bezeichnet.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine übliche Form der Finanzierung im Rahmen von Baufinanzierungen. Die deutsche Bezeichnung dafür wird auch Vorausdarlehen genannt. Mit einem Forward-Darlehen vereinbart der Darlehensnehmer und Bauherr mit der Bank, dass er für einen späteren Zeitpunkt ein Darlehen bekommt.
Dabei wird einzig und allein das Ziel verfolgt, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, was besondere Bedeutung bekommt, wenn steigende Bauzinsen zu erwarten sind.
Viele Bauherren nutzen das Forward-Darlehen für eine Umschuldung. Im Rahmen dieser Darlehensform vereinbart der Kunde mit der Bank eine zukünftige Finanzierung. Wie weit im Voraus das gemacht werden kann, ist von Bank zu Bank verschieden, in der Regel sind drei Jahre die Obergrenze. Gerade im Zusammenhang mit Baufinanzierungen sind die Darlehen oftmals gesplittet, das heißt, der Kunde hat ein erstrangiges und ein nachrangiges Darlehen abgeschlossen. Auch hier kann das Forward-Darlehen für die Umschuldung genutzt werden.
Das Forward-Darlehen, welches mit einer Bank vereinbart wurde, wird genutzt, um die Ablösung des bestehenden Darlehens zu einem festgelegten Zeitpunkt vorzunehmen. Dabei sichert sich der neue Finanzierer sein Darlehen über eine Eintragung im Grundbuch. Für den Bauherren bringt das den Vorteil, dass er sich günstige Bauzinsen sichern kann ohne sein altes Darlehen vorzeitig kündigen zu müssen. Damit erspart er sich dann die
Vorfälligkeitsentschädigung, die immer fällig wird, wenn ein Bauherr sein Darlehen vor Ablauf der Fristen kündigt.
KfW Darlehen Wohnraum Modernisieren
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt im Rahmen der Immobilienfinanzierung Darlehen für verschiedene Zwecke zur Verfügung. Hierzu zählt u.a. auch das Darlehen Wohnraum Modernisieren, das für die Sanierung oder Modernisierung von eigengenutzten oder vermieteten Wohnobjekten verwendet werden kann. Im Einzelnen bedeutet das z.B. die Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Behebung von Mängeln und Schäden oder die Verschönerung von Grünanlagen. Insbesondere Maßnahmen, die nachhaltig zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs führen, werden durch die Förderbank unterstützt. Die Kreditmittel, die für solche Zwecke aufgenommen werden, weisen daher einen niedrigeren Zinssatz auf. Ferienhäuser sind nicht förderfähig.
Durch das KfW Darlehen Wohnraum Modernisieren können bis zu 100% des Finanzierungsbedarfs gedeckt werden. Die Höhe des gewährten KfW Kredites hängt vom genauen Einsatz der finanziellen Mittel ab und liegt zwischen 50.000€ und 100.000€ pro Wohneinheit. Die Laufzeit des Kredites beträgt mindestens 4 und höchstens 30 Jahre, wobei in jedem Falle eine tilgungsfreie Zeit zwischen 2 und 5 Jahren einzuhalten ist. In dieser Zeit erfolgt noch keine Kredittilgung, sondern nur Zinszahlungen für die bis dahin genutzten Kreditbeträge. Die Belastung erfolgt vierteljährlich.
Der vertraglich vereinbarte Zinssatz gilt für die Dauer der Zinsbindungsfrist, d.h. zwischen 5 und 10 Jahren. Die Begleichung der Kreditschuld setzt mit Ablauf der tilgungsfreien Phase ein und erfolgt in vierteljährlichen Ratenzahlungen. Zu bestimmten Zeiten sind Sondertilgungen kostenlos möglich.
netbank Baufinanzierung
Für den Bau, den Kauf oder die Renovierung von eigengenutzten Immobilien gewährt die netbank die nötigen Mittel in Form einer Baufinanzierung. Hierfür arbeitet die netbank mit etwa 40 weiteren Kreditinstituten zusammen, so dass hinsichtlich der Konditionen eine große Auswahl besteht. Entsprechend dem Bedarf des Kreditnehmers wählt die netbank die passende Baufinanzierung aus den Angeboten der Kooperationsbanken und stellt Darlehen die betraglich zwischen 30.000€ und 1.000.000€ liegen zur Verfügung.
Zu den Finanzierungsangeboten zählen beispielsweise Kredite, die 100% der Objektkosten decken, so dass der Kreditnehmer für das Vorhaben kein eigenens Vermögen aufwenden muss. Desweiteren besteht die Möglichkeit Darlehen mit besonders hoher Tilgung aufzunehmen, so dass die Kreditschuld schnellst möglich abbezahlt wird. Darüber hinaus bietet die netbank im Rahmen der Baufinanzierung verschiedene Möglichkeiten zur Sondertilgung oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung, ohne dass eine Entschädigung für einen entstandenen Zinsverlust an die Bank zu zahlen ist. Auch die gängigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), durch die öffentliche Fördermittel vergeben werden, werden durch die netbank vermittelt.
Die Grundvoraussetzung für die Aufnahme des Kredites ist die nachgewiesene Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit des Antragstellers, wozu auch ein unbefristets Arbeitsverhältnis zählt. Desweiteren muss der Antragsteller eine europäische Staatsbürgerschaft besitzten. Für die ausreichende Besicherung des Kredites verlangt die netbank die Eintragung der Grundschuld zu ihren Gunsten.
Immobilienfinanzierung der Commerzbank
Durch die Immobilienfinanzierung der Commerzbank wird kreditwürdigen Privatkunden die Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Modernisierung von Wohneigentum ermöglicht. Was die Rückzahlungs- und Zinsmodalitäten der Immobilienfinanzierung angeht, so stehen dem Kreditnehmer einige Varianten zur Auswahl.
Sofern der Kunde auf einer monatlich gleichbleibenden Belastung besteht, die leicht kalkulierbar ist und durch sein verfügbares Einkommen getragen werden kann, empfiehlt sich die Finanzierung der Commerzbank in Form eines Annuitätendarlehens. Hierbei wird durch Ratenzahlung über die Laufzeit die Kredit- und Zinsschuld getilgt, wobei die Tilgung nur langsam voranschreitet.
Anders ist es dagegen bei einem Tilgungsdarlehen, bei dem der Rückzahlungsanteil der Rate über die Dauer der Kreditlaufzeit konstant hoch ist und nicht erst im Laufe der Zeit steigt. Hierdurch kann der Kredit schneller zurückgezahlt werden. Wenn der Kreditnehmer mit der Fälligkeit einer Geldanlage rechnet, die betraglich der Immobilienfinanzierung entspricht, kann ein endfälliges Darlehen vereinbart werden. Zur Aufbringung der nötigen Tilgungssumme kann bei einem endfälligen Darlehen auch ein Tilgungsinstrumet bespart werden.
Unabhängig von der vereinbarten Rückzahlungsvariante kann der Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung der Commerzbank zwischen einem variablen und einem festgesetzten Zinssatz wählen, der für befristete Zeit gilt. Aktuell unterliegt die Immobilienfinanzierung der Commerzbank einer effektiven Verzinsung ab 4,67% pro Jahr. Für die Bereitstellung der Finanzierungsmittel fallen zusätzliche Kosten an, die von der Höhe des Kredites abhängen.
Zwangsversteigerung
Wenn ein Kreditnehmer eine Immobilienfinanzierung aufgenommen und hierfür als Sicherheit eine Grundschuld gestellt hat, den Kredit nun aber nicht mehr bezahlen kann, droht bei erfolglosem Mahnverfahren der Bank die Zwangsvollstreckung in das Vermögen.
Dies bedeutet gleichzeitig, dass die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft werden kann, der Verkaufserlös wird dann zur Rückführung des Kredites genutzt.
Eine solche Zwangsversteigerung wird immer vom Amtsgericht durchgeführt, in dem die Immobilie steht.
Um den Wert des Hauses festzulegen, wird vor jeder Zwangsversteigerung ein Wertgutachten eines Sachverständigen eingeholt, der den aktuellen Wert sowie etwaige notwendige Reparaturmaßnahmen aufführt.
Dieser Wert bildet die Grundlage für die Zwangsversteigerung.
Mitbieten kann jeder, der das Haus gern kaufen möchte, Beschränkungen gibt es hier nicht.
Im ersten Verfahren zur Zwangsversteigerung müssen mindestens 70% des Objektwertes erzielt werden. Konnte dies nicht erreicht werden, muss ein zweiter Termin angesetzt werden, bei dem dann mindestens 50% des Wertes erreicht werden müssen.
Ist auch dies nicht der Fall, entfällt diese Grenze im dritten Termin.
Um jedoch eine Verschleuderung des Hauses zu vermeiden, muss der Richter darauf achten, dass mindestens 10% des Objektwertes als Versteigerungserlös erzielt werden.
Versteigerungen sind bei Hauskäufern sehr beliebt, da hierdurch Objekte günstig erworben werden können. Dies ist vor allem dann möglich, wenn der Markt der Region nur wenig liquide ist.
Zweckerklärung
Für Immobilienkredite wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen, um die Bank vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu schützen.
Der große Vorteil der Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek ist ihre Abstraktheit, sie ist also nicht von einer zugrunde liegenden Hauptforderung abhängig, sondern besteht auch nach Rückzahlung des Darlehens weiter.
So kann die Grundschuld auf für spätere Vorhaben wieder genutzt werden, ohne das erneut ein Termin mit dem Notar vereinbart werden muss. Dies spart dem Kreditnehmer Kosten und Zeit.
Damit eine eingetragene Grundschuld jedoch nicht für alle Verbindlichkeiten eines Kreditnehmers haftet, muss immer eine so genannte Zweckerklärung, die auch Sicherungsvertrag oder Sicherungsabrede genannt werden kann, abgeschlossen werden.
Hierin werden alle Darlehen aufgelistet, für die die Grundschuld als Sicherheit haftet.
Somit werden Grundschuld und Darlehen rechtlich miteinander verbunden.
Die Zweckerklärung ist immer schriftlich zu verfassen und muss sowohl von der Bank wie auch vom Sicherungsgeber unterschrieben werden. Sofern das Grundstück mehrere Eigentümer hat, müssen diese alle die Zweckerklärung unterschreiben.
Sofern vom Kreditnehmer weitere Darlehen aufgenommen werden, für die jedoch keine Zweckerklärung vorliegt, haftet die Grundschuld für diese Kredite nicht.
Da die Grundschuld, wie oben beschrieben, bei Rückzahlung des Darlehens nicht automatisch erlischt, enthält die Zweckerklärung immer auch einen Rückübertragungsanspruch oder Rückgewähranspruch.
Wohngebäudeversicherung bei Immobilienkrediten
Wenn eine Bank eine Immobilie finanziert, dann lässt sie sich als Sicherheit hierauf eine Grundschuld eintragen. Diese berechtigt sie, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, also zum Beispiel bei dessen Insolvenz, das Haus zu verkaufen und hiermit den Kredit zurückzuzahlen.
Daher ist es natürlich wichtig, dass das Haus über Jahre den Wert erhält, der bei Abschluss durch eine Wertermittlung festgestellt wurde. Dies ist zum einen durch die Erledigung notwendiger Reparaturen erreichbar.
Es gibt jedoch Schäden, die ein Haus für immer entstellen oder unbewohnbar machen und deren Reparatur einen Kreditnehmer finanziell ruinieren kann. Hierzu gehört zum Beispiel Feuer, aber auch Schäden durch Sturm, Leitungswasser oder Blitzschlag.
Um sich gegen diese Schäden abzusichern, sollte eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden. Sofern eine Bank Immobilienkredite auf ein Objekt vergibt, muss dieses sogar zwingend versichert werden. Als Nachweis muss der Kreditnehmer der Bank auch eine Bestätigung der Versicherungsgesellschaft über den Abschluss der Versicherung einreichen.
Sofern der Kreditnehmer seine Wohngebäudeversicherung kündigen will, um eine günstigere oder leistungsstärkere Police abzuschließen, benötigt er hierfür die Genehmigung der Bank.
Diese muss die bisherige Versicherung anschreiben und die Kündigung bestätigen. Erst dann ist der Abschluss der neuen Police überhaupt möglich.
Solch ein Wechsel der Wohngebäudeversicherung ist daher in vielen Fällen mit Kosten durch den hohen Bearbeitungsaufwand seitens der Bank verbunden.
Nachfinanzierung
Bauherren, die zur Finanzierung ihres Hauses Darlehen aufnehmen, sollten vor Stellung des Kreditantrages die notwendigen Kosten für den Hausbau kennen und hierüber möglichst eine Aufstellung anfertigen.
Zu diesen Kosten gehören jedoch nicht nur die Baukosten selbst, sondern auch die Kosten für Erdaushub, Abtransport des Erdreiches, Erschließung sowie Gebühren für Notare und Architekten. Auch die Erstellung der Außenanlagen ist mit hohen Kosten verbunden, wofür von den Banken zwischen 5-7% der Baukosten angenommen werden.
Nur wer diese Aufstellung möglichst detailliert erstellt, wird keine Posten vergessen.
Um eventuelle Baukostenüberschreitungen auffangen zu können, zu denen es bei ca. 70% aller Bauvorhaben kommt, sollte des Weiteren ein finanzielles Polster in Form von Sparguthaben gehalten werden.
Kreditnehmer jedoch, die sehr eng kalkulieren und über keine Sparguthaben verfügen, können von einer Überschreitung der Baukosten stark getroffen werden.
In diesen Fällen ist es dann nämlich notwendig, dass die Bank eine Nachfinanzierung, also zusätzliche Kredite, zur Verfügung stellt.
Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Beleihungsgrenze noch nicht überschritten wurde. Ist dies der Fall, kann die Nachfinanzierung abgelehnt werden oder sie wird unter Umständen mit hohen Zinsaufschlägen belegt. Dies führt dann zu einer höheren monatlichen Belastung, die das Familienbudget beeinträchtigen kann.
Generell sollten Bauherren während der Bauphase möglichst keine Änderungen am Bauplan oder an der Bauausführung vornehmen, um Nachfinanzierungen so zu vermeiden.
Baufinanzierung
Zum Kauf oder Bau von Haus oder Wohnung beziehungsweise zu deren Modernisierung und Sanierung werden von Banken Darlehen vergeben, die unter dem Begriff Baufinanzierung laufen. Unwesentlich ist dabei ob der Käufer das Eigentum dann selbst nutzen will oder es zur Vermietung erwirbt. Bei Baufinanzierungen handelt es sich aufgrund der Volumina, die zu finanzieren sind, um deutlich höhere Kredite als die bei Krediten für den privaten Konsum. Baufinanzierungen werden von diversen Banken und Sparkassen und Baufinanzierern, wie den Bausparkassen herausgelegt.
Die Rückzahlung der Baufinanzierung kann sowohl in monatlichen Raten, zum Beispiel über ein Annuitätendarlehen, als auch in einer Summe zurückgezahlt werden. Dazu bieten sich dann Lebensversicherungen. Hier wird dann der Betrag, der für die Tilgung notwendig ist, als monatliche Sparrate für die Versicherung gezahlt. Bei dieser Variante zahlt der Bauherr nur die Zinsen, die für die Baufinanzierung anfallen. In der Regel wählen die Kreditnehmer die Rückzahlung ind Raten, die Laufzeit für Baufinanzierungen kann insgesamt bis zu 30 Jahre betragen.
Die Banken und Bausparkassen sichern sich ihre Kredite dann durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab, die notariell beurkundet wird. Damit räumt der Kreditnehmer der Bank das Recht ein, im Falle der Zahlungsunfähigkeit das Haus versteigern zu dürfen und den Erlös zur Kredittilgung zu verwenden.