Wenn Grundschulden zur Kreditsicherung auf ein Haus eingetragen werden sollen, will die Bank natürlich sichergehen, dass im Falle einer Insolvenz mit der Verkaufssumme des Hauses der Kredit auch zurückbezahlt werden kann.
Daher wird zuerst der aktuelle Verkehrswert, also der Wert, der in der jeweiligen Region mit dem Objekt zu erzielen ist, ermittelt. Dies geschieht anhand von Boden- und Sachwert, der aufgrund von Tabellen und Bodenrichtwertkarten ermittelt wird. Hiervon berechnen die Banken einen Sicherheitsabschlag von 10-20% ab, der nun ermittelte Wert ist der Beleihungswert.

Je geringer die Kreditaufnahme im Verhältnis zum Beleihungswert, desto geringer ist auch das Risiko der Bank. Daher erhalten Kunden, deren Darlehen nur bis zu 60% des Beleihungswertes reichen, den geringsten Zinssatz. Diese Darlehen werden auch erstrangige Darlehen bezeichnet.
Darlehen zwischen 60-80% des Beleihungswertes müssen nur mit einem geringen Zinsaufschlag rechnen, über 80% liegt dieser bereits deutlich höher. Soll das Objekt gar über den Beleihungswert hinaus finanziert werden, erfolgt ein weiterer Zinsaufschlag.
Daher ist es für Kreditnehmer gut zu wissen, in welcher Höhe der Beleihungswert von der Bank angesetzt wird.

Sofern dieser zu gering erscheint, kann zum Beispiel ein eigener Gutachter beauftragt werden. Solche Gutachter erkennen die Banken häufig an.
Ab einer Darlehenssumme von durchschnittlich 250.000,00 Euro verlangen auch die Banken die Begehung des Hauses durch einen Gutachter.

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